美国湾区住宅地产的投资潜力

位处於美国西岸北加州的三藩市湾区，通常简称为湾区。 虽然它的边界存在许多定义，但湾区各县政府协会定义，九个县共同构成该地区，这包括大家熟悉的矽谷，即阿拉米达(Alameda)、康特拉科斯塔(Contra Costa)、马林(Marin)、纳帕(Napa)、圣马刁(San Mateo)、圣克拉拉(Santa Clara)、索拉诺(Solano)、索诺玛(Sonoma)和叁藩市(San Francisco)。这九个县包括101个城市，约775万居民，约7000平方英里的土地。多元文化和开放的社区、良好的工作机会（包括硅谷备受追捧的工作）、顶尖的学校大学和全国最温和的天气令湾区成为美国最受欢迎的城市之一。

湾区是一个庞大的房地产市场；在2020年第二季度，湾区有全美国房地产市场第三大投资额，仅次於大纽约地区和大洛杉矶地区。由於新冠肺炎的影响，越来越多的人在家工作。这些人因为疫情而选择离开人口稠密的市区，去寻找更实惠和更宽敞的住房。根据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）的资料，儘管7月和8月影响湾区的山火非常严重，但2020年八月至九月，纳帕县（3.0至2.9）、圣马刁县（2.4至2.3）和索拉诺县（2.0至1.7）的住房未售库存指数有所下降。同时，三藩市的未售库存指数上升（2.6至2.9），而圣克拉拉县的指数保持不变（1.8）。这意味著不少人从湾区的人口密集地区搬到郊区或农村。

此外，纳帕县现有单户住宅的中位数售价也有所上升。在2019年九月，中位数售价是78.75万美元，到2020年八月增加到86.7万美元，2020年九月进一步增加到90万美元。随著销售价格的提高，而市场上未售出的库存量却在减少，这些观察结果表明，儘管早前的山火灾情严重，纳帕县的住宅市场需求在过去一年中却明显增加。索拉诺县的销售价格中位数也从455,000美元上升到499,950美元。纳帕县和索拉诺县相对来说是郊区，但同时离三藩市湾沿岸的主要市区也不远。这两个县的未售房屋存量减少，而销售价格却在上升，这意味著越来越多人一直在寻求搬迁到比城市地区更实惠，但又不至於让他们的日常生活变得非常不方便的地方。

值得注意的是，虽然多个指标都显示叁藩市住房的市场需求在减少，但房价还没有下降。2019年九月，三藩市房屋销售价格中位数为154万美元，到2020年八月，中位数增加到166.3万美元，2020年九月又增加到166.5万美元。这可能是由於市场的滞後性造成的，这在以前的许多次经济衰退中都有发现类似的情况。如前述，当越来越多的居民迁到郊区，届时卖家必须争夺买家，三藩市的住宅物业价格最终都会下跌。这意味著，入市的合适时机或很快到来。在2008年金融危机期间，三藩市用了六季便恢复，比纽约的十九季度和洛杉矶的十季度要短得多。从现在起投资者可以伺机入市，疫情结束後市场会V型反弹，应可以带来客观回报。