Artificial Intelligence and Real Estate Institutional Investment

當下房地產業界對於人工智能，有人趨之若鶩，有的則敬而遠之。無非也是恐懼人工智能將取締其在行業之角色，但於時代的巨輪下，從業者應好好與時並進，好好利用人工智能去輔助房地產行業的發展。

人工智能的特點包括其不間斷性及高效率，應用在房地產市場上，人工智能可以在短時間內透過大數據，分析市場的趨勢及投資者行為，讓房地產開發商和機構投資者可以設定更合適的開發方案，投資策略以及風險管理方案。

一間致力於房地產人工智能應用的歐洲公司：Geophy，推出了人工智能驅動的商業房地產估值分析平台，使用者只需提供物業基本資料，在一鍵之間即能提供商業物業的評估及得知影響其價值的因素，包括收入、地理位置、物業周邊的配套設施資料，如學校、交通、生活設施等 。人工智能同時也會進行營業淨利分析，了解物業投資的風險及機會。透過科技的協助，房地產機構投資者更了解影響物業價值的因素，而作出更好的一籃子投資組合的配置與選擇。

在亞洲的房地產投資市場，人工智能也已被投入及應用，在韓國及香港，都分別有業者開發人工智能驅動的房地產投資分析系統，並準備為亞太地區以至全球的跨國企業、機構投資者、銀行和其他上市公司客戶提供精確的資產估值及地產項目的可行性分析等服務。

現時，一般房地產開發商及機構投資者都會對土地開發進行不同的情境方案分析，務求得到土地開發的「最高且最佳使用」方案(Highest and Best Use)，這就是房地產開發方案諮詢，也是筆者作爲產業測量師的專業服務範疇之一。目前投資方一般都依賴自己內部的測量師，或委託獨立的測量師行進行。可是房地產開發方案，除了紙上談兵地計算財務效益外，也要配合建築師的設計，故此「最高且最佳使用」方案，一般都要協調建築師及測量師，才能正確有效地得出結果。

以往，這過程需時良久，耗費不菲，亦難免有人爲失誤。但透過人工智能的驅動，系統分析相關的可變因素，包括市場趨勢，開發項目的財務模型、建築法規、土地出讓合同的規條、規劃法規，以及相關政府部門過往的審批案例等，便可在彈指之間，互動不同建築設計方案和不同情景的財務分析，從而得出地產項目的最高且最佳使用(Highest and Best Use)方案。這加速了投資者的決策過程，也節省了產業測量師花在數據收集和研究法例的時間。

配合人工智能在上述的應用，房地產機構投資者及開發商可以利用更低的成本，和可控的風險係數去決定地產開發及投資方案，運用人工智能驅動的大數據分析，從交易來源、銷售 、城市環境和資產投資行為等多樣化數據，來得出優秀的決策。